高い利回りを生み出すには?

アパート経営における「利回り」とは、次の2つがあります。
投資した額(建築価格)に対してどれくらいのリターン・利益があるのかを数値化したものです。

●表面利回りとは
「表面利回り」は、アパート経営において一般的によく使用される数値です。
【年間の家賃収入を÷物件の購入(建築)価格】が、この「表面利回り」と呼ばれるものになります。
例えば、2000万円の物件で年間家賃収入が200万円の場合、表面利回りは10%ということになります。
物件ごとに比較する際や、融資を受ける際の計画書に記入する目安として使われ、広告などに「利回り○%!」と各企業がPRに謳う数字がこれに当たります。

●実質利回りとは
「実質利回り」は、【年間の家賃収入−(固定資産税や火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの必要経費)÷物件の購入価格+購入時にかかった諸費用】。
つまり実際に入る収入から実際払う支出を割ったもので、現実的数値と言えます。アパート経営をするうえでの収支の計算はこの実質利回りを参考にするべきでしょう。




★当然、利回りが高い方が儲かり、収支計画上も健全な訳ですが、どうすれば利回りを高くできるのでしょう?


①建築費、購入費を安く抑える
徹底して低価格にこだわり、できるだけ投資額を減らすことが賢明です。
建築(購入)費用が高いとキャッシュフローも出にくくなります。

②空室リスクの回避
供給過多の現在、ふつ〜のアパートを建てているようだと、他のアパートとの競合必至で将来的に空室は避けられません。空室がうまれると当然ながら収入減となり利回りも下がります。他物件との差別化が図れ、かつニーズに見合うデザインやインテリア、間取りにこだわったコンセプトアパートは付加価値を見出し、安定した入居と家賃を確保できると考えています。
長期のサブリース(借上げ)制度を採用しているところもありますが、その管理料や、家賃の減額設定の有無などに注意する必要があります。


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