スマートデイズとスルガ銀行の問題で思うこと
「スマートデイズ」の経営破綻が社会問題になっています。
「スマートデイズ」が運営する女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐるトラブルのことです。
大きな問題は２つ❗
１つ目は、オーナーにサブリースで賃料保証を約束していたスマートデイズが、突如その支払いをストップした点。
２つ目は、オーナーに対し、審査上で意図的に改ざんをしてまで融資が行われていた点。
「かぼちゃの馬車」は、オーナーが銀行ローンを組んでシェアハウスを保有し、スマートデイズが家賃を保証する仕組み。
8％という高い投資利回りに魅力を感じオーナーになった人の多くは一般の会社員で、そのオーナーに融資しているのがスルガ銀行です。
スマートデイズは「入居者の就労斡旋もしており、紹介料での収益もあるので、仮に入居率が低くてもオーナーの収入はきちんと確保される」と説明してきたといいます。
しかし、物件の多くは立地などの魅力に欠け、入居率は5割を下回る低水準にとどまっていました。そもそも、就労斡旋がビジネスとして成り立つかどうかも不透明だったのです。
そして空室に困ったスマートデイズは、昨年10月、突如として約束していた家賃を減額、今年に入りその支払いを完全にストップしてしまいました。
オーナーは30～50代の会社員が中心。多くの人はスルガ銀行から1棟1億円を超えるような融資を受けており、家賃収入が入らない状況で、そのローン返済だけが重くのしかかる結果となっています。
今回の「かぼちゃの馬車」については、スマートデイズの事業モデルそのものや、スルガ銀行の融資審査のずさんさが問題化したあくまで特殊なケースです。
しかし、顕在化している空室リスク自体は、すべての不動産投資家にとって他人事ではありません。
いかに空室リスクを回避するか⁉
今回のことで改めて思うのは、
不動産投資において重要なのは、満室利回りやサブリース等の入居保証ではなく、
物件そのものに満室を維持できる力（差別化）が備わっているかという点ではないか❗
と感じます。
もしも、「かぼちゃの馬車」にその力が備わっているのであれば、サブリースが解除されたとしても入居に困る事はなかったはずです。
サブリースという仕組みは物件の力ではなく、企業の力です。
投資家が建築（購入）するのは物件であり、見極めるべきは物件の力であることを忘れてはいけない❗
と思わせる事件でした。
あなたの物件にはどんな力が備わっているでしょうか…
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