サブリースに頼りきりではダメですよ。

オーナーがアパート経営をする上での管理方法として、①自己管理、②管理委託、③サブリースという選択肢があります。

①自己管理とは、オーナー自身がすべて管理業務を行うというものです。手間はかかりますが管理費用を節約できるのがメリットと言えます。

②管理委託とは、管理会社に物件の管理業務を任せるというもの。管理費として3～5%必要になりますが、手間がかからないことがメリットです。

③サブリースとは、サブリース会社（管理会社）に建物を長期的に丸ごと借り上げてもらうというもの。入居の有無に関わらず保証賃料を支払ってもらえるのが最大のメリットです。

賃貸経営をするオーナーにとって一番のリスクと言えるのが「空室」です。

一見すると、その空室リスクを回避できる③サブリースが最も安全・安心と思いがちですが、そのサブリースにも落とし穴がありますのでご注意ください。

写真は2018年に弊社が施工した大津市のアパート（完成見学会に60組がご来場）

サブリースのメリットは以下の通りです。

1．安定した家賃収入が得られる

家賃保証があるため、空室や延滞があっても収入が確保できる。

2．入居募集、入居管理の手間が不要

物件の管理や運営を、全てサブリース業者に一任できるため、オーナーが入居者の募集や、家賃回収、清掃・保守点検などの管理業務を、負担する必要がない。

しかしながらサブリースにはデメリットもあって、以下に注視する必要があります。

1．管理費が10～20%かかる

サブリース料が必要なため、手取りは相場家賃の80～90%になる。

2．家賃の減額や解約の可能性がある。

長期のサブリース契約だとしても、2～5年ごとに家賃の見直しが行われる。近隣相場やサブリース業者の業績などを理由として家賃が減額されたり、解約の可能性もある。

供給過多のアパート市場ですでに顕在化している空室リスクは、すべてのアパートオーナーや不動産投資家にとって他人事ではありません。

「サブリースだから安心」「大手のハウスメーカーだから大丈夫」と高をくくるのはやめたほうが良いです。

事実すでにサブリースでも家賃の減額が行われ始めているのです。

では、いかに空室リスクを回避すればいいのか⁉

弊社が考えるのは、サブリース等の入居保証ではなく、

物件そのものに満室を維持できる力（差別化）が備わっているか

という点です。

つまり、わざわざサブリースに頼らなくても、物件そのものに他の物件にはない魅力があれば入居に困る事はないのです。

サブリースという仕組みを批判するものでは決してありません。そういった企業の力を利用しながらも、大前提として物件の力が必要不可欠だということです。